Delårsrapport for 1. halvår 2022
Resumé
- Lejeindtægter: 37,2 mio. kr. (1. halvår 2021: 38,5 mio. kr.). Lejeindtægterne er godt 3% lavere end samme periode sidste år, hvilket er på niveau med det forventede. Effekten fra salg af ejendomme og enkelte større fraflytninger i 1. kvartal modsvares delvist af udvidelse af kontorhotellet i Brøndby, nyudlejninger og et øget lejeniveau generelt.
- Resultat af ejendommenes drift: 21,7 mio. kr. (1. halvår 2021: 23,6 mio. kr.). Resultatet er dels påvirket af udviklingen i lejeindtægterne og dels af forholdsvis høje omkostninger i form af mæglerhonorarer til salg og udlejning som følge af den positive udlejningssituation. En væsentlig del af årets budgetterede honorarer er således realiseret i 1. halvår.
- Værdiregulering af investeringsejendomme: +28,4 mio. kr. heraf +22,0 mio. kr. og +6,4 mio. kr. i henholdsvis 1. og 2. kvartal 2022. Reguleringerne er foretaget med udgangspunkt i en indgået lejekontrakt af et væsentligt omfang og salg af ejendommene beliggende på Tomsagervej.
- Værdien af ejendomsporteføljen inkl. aktiver bestemt for salg: 1.181,8 mio. kr. (ultimo 2021: 1.201,3 mio. kr.). Ændringen på -19,5 mio. kr. kan henføres til salget af ejendommen Rådhusvej (-78,7 mio. kr.), værdireguleringer (+28,4 mio. kr.) samt forbedrings- og projektarbejder (+30,8 mio. kr.) i forbindelse med nyudlejninger og udvikling af ejendomme.
- Resultat af primær drift før værdireguleringer udgør 16,0 mio. kr. (1. halvår 2021: 17,7 mio. kr.) og er på niveau med det forventede og -1,7 mio. kr. lavere end 1. halvår 2021 (-9,7%).
- Resultat før skat: 41,4 mio. kr. (1. halvår 2021: 57,2 mio. kr.) er væsentlig påvirket af værdireguleringer i begge perio- der.
- Pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør +10,8 mio. kr. (1. halvår 2021: +9,0 mio. kr.) og afspejler på den ene side en reduktion i resultat af primær drift før værdireguleringer og på den anden side en positiv påvirkning fra ændringer i driftskapitalen og ikke likvide poster.
- Udlejningsgrad: 77,0% (Ultimo 2021: 80,1%). Særligt to større kendte fraflytninger på Aldersrogade på sammenlagt fire etager, påvirker udlejningsgraden negativt i halvåret. Tre af etagerne er efterfølgende genudlejet på markedsvilkår til indflytning senere på året. Udlejningsgraden reetableres således i 2. halvår 2022.
- Selskabet har senest pr. den 12. juli 2022 (børsmeddelelse nr. 7), som følge af salg af ejendommene beliggende på Tomsagervej, meddelt, at selskabet forventer et før skat resultat i niveauet 51 mio. kr., et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 34 mio. kr. og pengestrømme fra driftsaktiviten i niveauet 20 mio. kr. Selskabet fastholder de tidligere udmeldte forventninger. Med en retablering af udlejningsgraden og en udsigt til en fortsat positiv aktivitet i porteføljen i 2. halvår 2022 hæver selskabet nu den tidligere udmeldte forventning til en udlejningsgrad ultimo året fra niveauet 83% til niveauet 84% til 85%.
Administrerende direktør Torben Schultz udtaler:
Ejendomsmarkedet oplever på lige fod med andre sektorer og verdensøkonomien i øvrigt, fortsat generelt en stor usikkerhed. De tidligere kendte faktorer i kølvandet på Corona pandemien som stigende materialepriser og usikkerhed i forsyningskæderne er nu yderligere påvirket af væsentlige rentestigninger samt historisk høj inflation. Krigen i Ukraine har desuden medført en voldsom stigning i energipriserne, og denne cocktail har medført lav forbrugertillid og tilbagegang i forbruget som følge af store prisstigninger på samtlige leveomkostninger.
Konsekvensen af ovenstående faktorer har medført et naturligt pres på afkastkravene i ejendomstransaktioner, og det er vores opfattelse at det er denne mere transaktionstunge del af branchen som fortsat er mest påvirket af udviklingen. Ikke alle segmenter i ejendomssektoren lider dog under de generelt ugunstige og udfordrende vilkår.
Tendensen som beskrevet ovenfor påvirker i mindre grad, eller slet ikke, lejeniveauerne for lager – og logistikejendomme, som fortsat oplever stor efterspørgsel, høje lejeniveauer, og et historisk lavt tomgangsniveau. Ligeledes synes efterspørgsel og lejeniveauer på veldrevne kontorejendomme ikke at være belastet af de udefra kommende påvirkninger.
Selskabet befinder sig således fortsat i et positivt lejemarked, og med de aftaler som selskabet ved udgangen af halvåret har indgået vedrørende nye tilflytninger samt vores kendskab til fremtidige fraflytninger, så vil udlejningsgraden ultimo året udgøre 83,8% (ultimo 2021:80,1%) og ekskl. Ringager i Brøndby til 92,9% (ultimo 2021:89,2%). Vi har således ved udgangen af halvåret opnået vores mål på 83% for året. Da vi forventer yderligere udlejninger i andet halvår, hæver vi nu forventningen til udlejningsgraden ultimo året til niveauet 84% til 85%.
Vi har fortsat kun få lejere som er direkte påvirket af krigen i Ukraine, men ingen hvor det har medført lejerestancer. Lige- ledes oplever vi ikke, at de potentielle lejeemner, som vi har været - eller stadig er - i dialog med, føler sig påvirket i deres beslutningsproces, som følge af ovenstående udvikling.
Desuagtet at vi endnu ikke er påvirket af ovenstående udfordringer, og forhåbentlig ikke bliver det, er vi tilfredse med en LTV ultimo juni på 46,9%.
Det tidligere udmeldte resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 34 mio. kr. fastholdes, og ligeledes fast- holdes forventningerne til et før skat resultat i niveauet 51 mio. kr., som jf. børsmeddelelse nr. 7 er positivt påvirket af en opskrivning af selskabets portefølje på 22,0 mio.kr. i januar samt gevinst ved salg af ejendomme på 6,4 mio. kr. Jf. ovenfor hæver selskabet forventningen til udlejningsgraden ved årets udgang til i niveauet 84% til 85%. Ved offentliggørelsen af årsrapporten for 2021, meddelte selskabet at man forventede udlejningsgraden ved årets udgang ville blive realiseret i niveauet 83%.
Yderligere oplysninger:
Torben Schultz
Adm. direktør Tlf. 40 10 28 76
Vedhæftet fil
