Delårsrapport for 1. halvår 2024
Resumé
- Lejeindtægter: 49,8 mio. kr. (1. halvår 2023: 48,9 mio. kr.). I forhold til 1. halvår 2023 ses en stigning på +0,9 mio. kr.
(+2%). Året 2023 var imidlertid positivt påvirket af en engangsindtægt på 2,4 mio. kr. i 1. kvartal fra en afsluttet markedslejesag og korrigeret herfor ses en stigning på +3,3 mio. kr. (+7%). Den positive udvikling kan særligt henføres til ibrugtagning af boliger på Baltorpvej, ordinære reguleringer, forhøjede lejeniveauer efter genforhandlinger samt en
fortsat øget udlejningsgrad på ejendommen Ringager. - Resultat af ejendommenes drift: 33,1 mio. kr. (1. halvår 2023: 34,4 mio. kr.). Resultatet er, korrigeret for engangsindtægten i 2023, øget med +1,1 mio. kr. (+3%). Udviklingen skyldes den positive udvikling i lejeindtægterne modregnet en stigning i omkostningerne på 2,1 mio. kr. særligt med baggrund i de igangværende aktiviteter på Baltorpvej i form af mægleromkostninger og driftsomkostninger, der indtil januar 2024 har været aktiveret på byggesagen.
- Værdiregulering af investeringsejendomme: +27,5 mio. kr. (1. halvår 2023: +15,7 mio. kr.) sammensættes af dagsværdireguleringer (+26,4 mio. kr.) og modtaget kompensation ved fraflytninger (+1,1 mio. kr.).
- Værdien af ejendomsporteføljen: 1.587,0 mio. kr. (ultimo 2023: 1.492,1 mio. kr.). Tilgangen af en større boligejendom i 2024, med et afkastkrav på 4,8%, rykker det samlede vægtede afkastkrav fra 6,8% ultimo 2023 til 6,4% ultimo juni 2024. Den samlede stigning på +94,9 mio. kr. sker på baggrund af dagsværdireguleringer (+26,4 mio. kr.) og forbedringsarbejder (+68,5 mio. kr.) i forbindelse med udvikling og udlejning af ejendomme.
- Resultat af primær drift før værdireguleringer udgør 27,1 mio. kr. (1. halvår 2023: 28,3 mio. kr.), hvilket, korrigeret for engangsindtægten i 2023, svarer til en stigning på +1,2 mio. kr. (+4%) i forhold til samme periode sidste år.
- Finansielle poster, netto, udgør -23,7 mio. kr. (1. halvår 2023: -15,8 mio. kr.) og er påvirket af den planmæssigt akkumulerende finansiering af byggeriet på Baltorpvej i Ballerup, udviklingen i renteniveauet samt låneomkostninger ved omlægning af banklån til realkredit.
- Resultat før skat: 27,0 mio. kr. (1. halvår 2023: 28,3 mio. kr.).
- Indre værdi udgør 254,71 mod 245,48 ultimo 2023, svarende til en stigning på +3,8%.
- Pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør +1,9 mio. kr. (1. halvår 2023: +13,0 mio. kr.) og sammensættes af en positiv pengestrøm fra den primære drift på +25,3 mio. kr. (1. halvår 2023: +28,1 mio. kr.) med fradrag af finansielle omkostninger på -23,4 mio. kr. (1. halvår 2023: -15,1 mio. kr.). Udviklingen i pengestrøm fra den primære drift kan relateres til øgede omkostninger ved ibrugtagning af ejendommen Baltorpvej i 2024 samt øgede refusioner ved fraflytninger i 2023.
- Udlejningsgrad: 84,5% (Ultimo 2023: 87,5%). Ibrugtagningen af ejendommen Baltorpvej i 2. kvartal 2024 påvirker midlertidigt udlejningsgraden ultimo juni negativt. Korrigeret for Baltorpvej udgør udlejningsgraden 88,9%, primært drevet af en fortsat øget udlejning i Ringager. Der er stor interesse for boligerne på Baltorpvej og udlejningsgraden forventes at blive normaliseret i løbet af 2. halvår 2024.
- Selskabet fastholder de i årsrapporten 2023 udmeldte forventninger til et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet +59 mio. kr., pengestrømme fra driftsaktiviteten i niveauet +14 mio. kr. samt en udlejningsgrad ultimo 2024 i niveauet 90%.
Administrerende direktør Torben Schultz udtaler:
En fortsat tilfredsstillende udlejningssituation medfører, at Selskabet efter første halvår opnår et resultat af primær drift før værdireguleringer på 27,1 mio. kr. (2023: 28,3 mio. kr.). Resultatet for samme periode i 2023 indeholder dog en engangsindtægt på 2,4 mio. kr. under lejeindtægter, som var resultatet af en vundet lejesag primo 2023. Hvis der tages højde for denne i 2023 lejeindtægten, er der tale om en stigning i resultat af primær drift før værdireguleringer på 1,2 mio. kr. for første halvår 2024.
Forbedringen sker på baggrund af en stigning i lejeindtægterne på 3,3 mio. kr. (ekskl. engangsindtægt i 2023 lejeindtægterne) svarende til 7%, modregnet forøgede ejendomsomkostninger på kr. 2,1 mio. kr.
De forbedrede lejeindtægter er en kombination af såvel en forbedret – og fortsat historisk høj – udlejningsgrad på erhvervsporteføljen som af forhøjede lejeniveauer, samt i beskedent omfang lejeindtægter fra boligejendommen på Baltorpvej, som fra april måned begynder at bidrage med lejeindtægter. Da udlejningsgraden i vores lager– og logistiksegment fortsat er meget tæt på 100%, skyldes den forbedrede udlejningsgrad en forbedret udlejningssituation i vores kontorsegment, først og fremmest i Ringager i Brøndby, hvilket er i overensstemmelse med tidligere udmeldinger (børsmeddelelser 5 & 7 - 2024). Ejendommen på Baltorpvej påvirker helt kortvarigt den samlede gennemsnitlige udlejningsgrad negativt pr. 30. juni, da ejendommen på det tidspunkt kun er ca. 60% udlejet. Den vil fremover påvirke udlejningsgraden positivt, idet den forventes fuldt udlejet pr. ultimo august.
Stigningen i ejendomsomkostninger skyldes i overvejende grad øgede mægleromkostninger ifm. udlejning af lejlighederne på Baltorpvej, samt almindelige driftsomkostninger på Baltorpvej som frem til ultimo 2023 har været aktiveret, men som fra januar 2024 omkostningsføres på lige fod med driftsomkostninger i den øvrige portefølje. Mægleromkostningerne kan i den pågældende opstartsfase på Baltorpvej i overvejende grad betragtes som en engangsomkostning.
På denne baggrund finder ledelsen udviklingen i resultat af primær drift før værdireguleringer for tilfredsstillende.
Som beskrevet i Børsmeddelelse nr. 7/2024 er det i 2. kvartal 2024 lykkedes at indgå yderligere en række væsentlige lejeaftaler i Ringager 2 - 4, hvilket medfører at udlejningsgraden i denne ejendom, ultimo juni 2024 nu udgør 87,6% (ultimo Q1: 78,8%). Denne positive udvikling betyder, at Selskabet betragter ejendommen som værende i et fuldt stabiliseret drift og cash-flow scenarie.
Herudover har Selskabet nu gennemført den endelige afleveringsforretning og afregning med totalentreprenøren HHM vedr. boligbyggeriet på Baltorpvej 156 - 172 i Ballerup. Selskabet har i henhold til gældende regnskabsprincipper løbende indtægtsført en forholdsmæssig opgjort avance på byggeriet. I forbindelse med den endelige afslutning af byggeriet, hvorved de med byggeriet forbundne risici bortfalder, kan Selskabet værdiansætte ejendommen lidt over det tidligere beregnede niveau. Den periodiserede avance for 2. kvartal 2024, er således højere end i de foregående kvartaler.
På baggrund af ovenstående samt en ligeledes positiv udvikling i udlejningen af Selskabets øvrige portefølje, meddelte Selskabets ledelse i Børsmeddelelse nr. 7/2024, at man havde besluttet at opskrive ejendommenes dagsværdi med 23,8 mio. kr., hvor hovedparten af opskrivningen sker på baggrund af den gunstige lejeudvikling i Ringager 2 – 4 samt færdiggørelsen af byggeriet på Baltorpvej 156 - 172.
Dagsværdien af Selskabets investeringsejendomme – nu inkl. boligejendommen på Baltorpvej - udgør herefter 1.587,0 mio. kr. (ultimo 2023: 1.492,1 mio. kr. inkl. projektværdien af Baltorpvej 156 – 172). Den samlede værdistigning på 94,9 mio. kr. sammensættes af dagsværdireguleringer for 26,4 mio. kr. – inkl. de 23,8 mio. kr. indeholdt i meddelelse 7/2024 - og forbedringsarbejder for 68,5 mio. kr.
Det gennemsnitlige vægtede afkastkrav ved værdiansættelsen af erhvervsdelen alene fastholdes på 6,8% (ultimo 2023: 6,8%). Inklusive boligejendommen udgør det gennemsnitlige vægtede afkast for porteføljen nu 6,4%.
Den positive udvikling i vores kerneforretning, som vi har oplevet igennem de seneste år, er således fortsat i 2024, og første halvår af 2024 er forløbet positivt for Selskabet. Selskabet oplever fortsat at befinde sig i et positivt lejemarked med god efterspørgsel og med relativt gunstige lejeniveauer, og vil fremover tillige være begunstiget af betydelige lejeindtægter fra lejeboligerne på Baltorpvej. Det er vores opfattelse, at vi fortsat kan bearbejde vores udlejningsgrad positivt, omend stigningstakten forventes at være mere afdæmpet, og i høj grad ske på baggrund af en fortsat forbedring af udlejningssituationen i Ringager i Brøndby.
Selskabet er til gengæld negativt påvirket af de stigende renteomkostninger, som stiger til – 23,7 mio. kr. (– 15,8 mio. kr.), hvoraf en væsentlig del vedrører finansieringen af Baltorpvej, hvor samtlige byggekreditter ultimo 2024 er fuldt udnyttet, og dermed belaster resultatet fuldt ud. Som beskrevet ovenfor, vil de hertil matchende lejeindtægter akkumuleres over kort tid, således at de fremover mere end kompenserer gældsserviceringen. Forudsat en mere stabiliseret rentesituation, vil Selskabet se frem til at høste frugterne af lejeindtægterne som igennem de seneste år har stabiliseret sig på et højt niveau. I det nuværende udfordrende finansierings- og rentemiljø, er vi tilfredse med en LTV ultimo juni måned på 48,8%.
Ved offentliggørelse af Selskabets årsrapport for 2023, meddelte Selskabet, at man forventer et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 59 mio. kr. Dette niveau fastholdes.
Yderligere oplysninger:
Torben Schultz
Adm. direktør
Tlf. 40 10 28 76
Vedhæftet fil
