25.5.2023 12:46:02 CEST | Jeudan A/S | Delårsrapport/Periodemeddelelse (Q1 og Q3)

Vækst i EBIT på 15 % sammenlignet med samme periode sidste år

• Omsætning på DKK 488 mio. i første kvartal 2023 mod DKK 470 mio. for samme periode sidste år – en vækst på 4 %. Udviklingen dækker over en vækst i Ejendomme på 15 %, mens Projekt & Service har haft et ventet fald på 16 %
• Resultat før finansielle poster (EBIT) på DKK 252 mio. mod DKK 219 mio. – en vækst på 15 % 

• Et øget forretningsomfang samt et stigende renteniveau i 2. halvår 2022, der dog alene påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsforpligtelser på ca. 25 %, medfører øgede renteomkostninger i tråd med forventningerne, hvorefter resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 161 mio. mod DKK 186 mio. 

• Et svagt faldende renteniveau i perioden medfører negativ kursregulering af finansielle gældsforpligtelser med DKK 193 mio. mod en positiv kursregulering på DKK 1.162 mio. 

• Resultat efter skat på DKK -22 mio. mod DKK 1.056 mio. 

• Likviditetsberedskab på mere end DKK 2 mia. 

• Jeudan fastholder forventningerne for 2023 om et resultat før finansielle poster (EBIT) i niveauet DKK 1.050-1.125 mio. (2022: DKK 990 mio.) og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 675-750 mio. (2022: DKK 815 mio.) på baggrund af en omsætning i niveauet DKK 2 mia. (2022: DKK 2 mia.).

 ”Jeudan kan i dag aflægge et tilfredsstillende driftsresultat med en fremgang på 15 % sammenlignet med første kvartal 2022. På den baggrund og kombineret med en fortsat høj udlejningsprocent fastholder vi vores forventninger til 2023.”  udtaler adm. direktør Per W. Hallgren.

”Jeudan er godt forberedt på eventuel stigende uro på de finansielle markeder og det danske ejendomsmarked. Vi fastholder en høj udlejningsprocent og har øget egenkapitalandelen til mere end 35 %. Vores finansiering består, udover udskudt skat på ca. DKK 3 mia., hovedsageligt af uopsigelige realkreditlån med en løbetid på 20-30 år, hvoraf ca. 75 % er sikret med fast rente i gennemsnitligt 11 år. Den er i øvrigt optaget hos vores mangeårige danske stærke og ansvarlige finansielle samarbejdspartnere. 

At imødekomme kundernes ønsker til moderne og velbeliggende kontorlokaler på gode vilkår, kombineret med et højt serviceniveau, er fortsat vores fokus i Jeudan. Den tætte dialog med eksisterende kunder, herunder også dem, som har ændrede behov, står også fortsat højt på agendaen. Og netop derfor glæder vi os også over, at hele 25 % af indflytningerne i 2022 bestod af eksisterende kunder, som flyttede fra én adresse i Jeudan til én anden. Det bekræfter os i, at vores kommercielle forretningsmodel fortsat er velfungerende.”  slutter Per W. Hallgren.

Yderligere oplysninger:

Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102

LEDELSESBERETNING

Koncernens omsætning i første kvartal 2023 udgjorde DKK 488 mio. mod DKK 470 mio. for samme periode sidste år. Udviklingen dækker over en vækst i Ejendomme på 15 % og et kalkuleret fald hos Projekt & Service på 16 %.

Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) udgjorde i første kvartal 2023 DKK 252 mio. mod DKK 219 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 15 %.

Stigende nettorenteomkostninger som følge af et forøget forretningsomfang og det stigende renteniveau i 2. halvår 2022 medfører et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 161 mio. mod DKK 186 mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald på 13 %.

Resultaterne er på niveau med forventningerne, og bestyrelsen betragter dem som tilfredsstillende.

Et svagt faldende renteniveau i første kvartal 2023 medfører en negativ kursregulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 193 mio. mod en positiv regulering på DKK 1.162 mio. for samme periode sidste år.

Resultat før skat blev herefter negativ med DKK 29 mio.

Udlejning

2022 bød på en fornuftig udlejningsaktivitet – om end lidt lavere end 2021 – og Jeudan kunne konstatere, at centralt beliggende kontorlokaler, gode parkeringsmuligheder og fleksible kontrakter uden binding med mulighed for at skalere både op og ned, stod højt på kundernes ønskelister. Udviklingen er fortsat ind i 2023, hvor der fortsat konstateres en god udlejningsaktivitet og med en stigende fremvisningsaktivitet til såvel eksisterende som nye potentielle kunder.

I årets første tre måneder er der blevet indgået nye lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK 36 mio. mod DKK 34 mio. for samme periode sidste år.

Opsigelser af lejemål svarede til en årsleje på DKK 41 mio. mod DKK 37 mio. for samme periode sidste år.

Nettoudlejningen blev dermed negativ med DKK 5 mio. i første kvartal 2023.

95 % af Jeudans ejendomsportefølje er aktuelt beliggende i København og på Frederiksberg, og her udgjorde Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme 97,2 ultimo marts 2023 mod 97,7 ultimo 2022. Tillægges ledige arealer i udviklingsejendomme i København udgør udlejningsprocenten 96,2 ultimo marts 2023. Det generelle kontorudlejningsmarked i København havde ultimo december 2022, der er seneste offentliggjorte tal, en udlejningsprocent på 92,2.

Investeringsmarked generelt

Det økonomiske miljø er i 2023 fortsat præget af usikkerhed, grundet krigen i Ukraine, samtidig med at inflationen stadigvæk befinder sig på et højt niveau. Det har givet anledning til yderligere renteforhøjelser fra flere centralbanker. 

Økonomiministeriet skønner i deres seneste prognose, at dansk BNP vil vokse med 0,2 % i 2023 og 1,5 % i 2024. Der er udsigt til en svag afmatning i beskæftigelsen, og arbejdsmarkedet vil således fortsat være stærkt rustet mod den generelle ustabilitet. Det er Jeudans aktuelle forventning, at der er udsigt til en mild økonomisk afmatning i 2023. Forventningen er dog behæftet med en vis usikkerhed. Der er i den seneste tid opstået uro på det svenske ejendomsmarked, som en konsekvens af høj inflation og stigende renter og de svenske ejendomsselskabers gældssammensætning. Jeudan forventer ikke, at uroen vil have en afsmittende effekt på det danske marked, da danske ejendomsselskabers gældsstruktur generelt er væsentlig anderledes.

I april 2023 faldt inflationen i Danmark til 5,3 % mod 6,7 % i marts, målt på årsbasis. Inflationen er således lavere end da den toppede på 10,1 % i oktober 2022, selvom den fortsat befinder sig på et højt niveau. Den lavere inflation skyldes især prisændringer på elektricitet, fødevarer og gas. Selvom ovenstående faktorer har en høj påvirkning på inflationen, faldt kerneinflationen fra 6,4 % i marts til 6,1 % i april.

Transaktionsvolumenen på ejendomsmarkedet udgjorde DKK 12,2 mia. i 1. kvartal 2023, hvilket er knap 62 % lavere end samme periode sidste år, hvor der blev omsat for DKK 32 mia.  Dette stemmer overens med Jeudans forventning om et fald i transaktionsvolumenen i forhold til 2022. På trods af det lavere niveau, befandt udlejningsaktiviteten sig fortsat på et tilfredsstillende niveau. Det forventes, at ejendomsmarkedet i 2023 vil opleve en lavere investeringsaktivitet sammenlignet med de tidligere år. En eventuel nedadgående korrektion af renterne vil dog have en positiv effekt på ejendomsinvesteringsmarkedet.

Boligudlejningsejendomme har historisk været et af de mest populære segmenter blandt investorer. Grundet større økonomisk usikkerhed er afkastkravet for segmentet dog steget gennem den senere tid.

Kontorejendomme i København handles med et svagt stigende afkast fra et lavt niveau. Herudover ses en tendens på markedet for kontorlejemål, hvor erhvervskunder ønsker fleksibilitet i aftaleforholdene og efterspørger attraktive arbejdspladser på centrale beliggenheder, der kan tiltrække især yngre medarbejdere. Dette har Jeudan for år tilbage tilpasset sig, men vil fortsat indføre tiltag, der har til formål at styrke efterspørgslen på Jeudans lejemål.

Afkastkravet for detailejendomme på Strøget vurderes at have haft en svagt stigende tendens for den sekundære del, mens den primære del vurderes uændret.

Jeudan er godt forberedt på eventuel stigende finansiel uro på de finansielle markeder og det danske ejendomsmarked. Jeudan har fastholdt en høj udlejningsprocent, har et robust likviditetsberedskab, har øget egenkapitalandelen til mere end 35 %, og finansieringen består, udover udskudt skat på ca. DKK 3 mia., hovedsageligt af uopsigelige realkreditlån med en løbetid på 20-30 år, hvoraf ca. 75 % er sikret med fast rente i gennemsnitligt 11 år. Finansieringen er optaget hos mangeårige danske stærke og ansvarlige finansielle samarbejdspartnere. Hertil er Jeudans portefølje beliggende på attraktive placeringer i det centrale København, der fortsat har et højt aktivitetsniveau.

Investeringsejendomme

Lejeindtægter m.v. udgjorde i første kvartal 2023 DKK 368 mio. mod DKK 319 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 15 %. Væksten kan blandt andet henføres til genudlejninger til en højere leje, pristalsregulering af lejen samt nyinvesteringer i 2022.

Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde DKK 85 mio. mod DKK 75 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 13 %. Stigningen kan primært henføres til ejendomsinvesteringerne i 2022.

Herefter udgjorde segmentets bruttoresultat DKK 283 mio. mod DKK 244 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 16 %.

Projekt & Service

Aktivitetsniveauet i Projekt & Service blev i første kvartal 2023, som ventet, lavere end 2022, og omsætningen udgjorde DKK 190 mio. mod DKK 225 mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald på 16 %.

Drifts- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK 169 mio. mod DKK 202 mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald på 17 % og kan henføres til en bedre udnyttelse af egen kapacitet og et lavere forbrug af eksterne leverandører med en lavere margin.

Herefter udgjorde bruttoresultatet DKK 21 mio. mod DKK 23 mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald på 8 %.

Koncern

Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK 6 mio. mod DKK 4 mio. for samme periode sidste år. Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 41 mio. mod DKK 38 mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til nyinvesteringerne i 2022 samt øgede udgifter til IT-, compliance- og udviklingsomkostninger.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 252 mio. mod DKK 219 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 15 %.

De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -91 mio. mod DKK -32 mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til et stigende aktivitetsniveau, det stigende renteniveau i 2. halvår 2022 samt et stigende renteniveau i de korte renter i løbet af 1. kvartal 2023. Jeudan har sikret renten på ca. 75 % af realkreditfinansieringen med en gennemsnitlig løbetid på ca. 11 år. Hermed er det de resterende 25 %, der som ventet er påvirket af det stigende renteniveau. Den samlede rentebærende gæld udgjorde DKK 20,2 mia. ultimo marts 2023 mod DKK 17,3 mia. ultimo marts 2022.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), udgjorde herefter DKK 161 mio. mod DKK 186 mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald på 13 %.

Kurs- og værdireguleringer

Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendommenes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendommenes nettoresultat, reservationer til besluttede ombygninger og ejendommenes afkast.

På investeringssiden er der fortsat en stor efterspørgsel efter primære ejendomme – det vil sige velbeliggende og velordnede ejendomme – hvor udbuddet fortsat ikke kan følge med efterspørgslen.

Jeudan har senest i december 2022 vurderet det fastsatte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer ikke at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at revurdere afkastniveauerne.

Jeudans ejendomsportefølje er bogført til et afkast på 4,1 % p.a. og med en gennemsnitlig værdi pr. kvm. på DKK 34.992.

De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen. Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendomsinvesteringerne – langsigtet, hvorfor størstedelen af finansieringsrenterne er låst med lang løbetid.

På baggrund af et svagt faldende renteniveau siden årsskiftet 2022/2023 er der pr. 31. marts 2023 opgjort en negativ regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 193 mio. mod en positiv regulering på DKK 1.162 mio. for samme periode året før.

Resultatet før skat udgjorde herefter DKK -29 mio. mod DKK 1.356 mio. for samme periode sidste år.

Balancen

Ejendomme inkl. domicilejendom og igangværende projekter udgjorde ultimo marts 2023 DKK 34,8 mia. mod DKK 31,3 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 34,6 mia. ved årsskiftet.

De materielle aktiver blev netto forøget med DKK 135 mio. i første kvartal 2023. Stigningen kan henføres til forbedringer af ejendomme og afholdte omkostninger ved igangværende byggeprojekter.

Andre tilgodehavender udgjorde ultimo marts 2023 DKK 2,0 mia. mod DKK 0,1 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 2,1 mia. ved årsskiftet. Beløbet kan i al væsentlighed henføres til positive kursreguleringer af renteaftaler siden indgåelse som følge af stigende renter og en nedbragt værdi af kurstab, der opstod ved lukning af tidligere renteaftaler. Ultimo marts 2022 var denne værdi negativ og indgik i regnskabsposterne realkreditlån og finansieringsinstitutter i passivsiden.

Koncernens egenkapital udgjorde pr. 31. marts 2023 DKK 13,3 mia. mod DKK 11,1 mia. pr. 31. marts 2022 og DKK 13,3 mia. ved årsskiftet.

Egenkapitalandelen udgjorde 35,7 % ultimo marts 2023 mod 35,9 % ved årsskiftet. Jeudan har aktuelt en opkøbskapacitet på ca. DKK 4-5 mia. ud fra kapitalpolitikken om en egenkapitalandel i niveauet 30-33 %.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 22,8 mia. pr. 31. marts 2023 mod DKK 19,0 mia. pr. 31. marts 2022 og DKK 22,1 mia. ved årsskiftet. Stigningen kan henføres til optagelse af yderligere realkreditfinansiering.

De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1,1 mia. pr. 31. marts 2023 mod DKK 1,5 mia. pr. 31. marts 2022 og DKK 1,7 mia. ved årsskiftet. Faldet kan henføres til betaling af selskabsskat på DKK 560 mio.

Pengestrømme og likviditet

Likviditetspåvirkningen før ændring i driftskapitalen udgjorde i første kvartal 2023 DKK -390 mio. mod DKK 94 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan henføres til føromtalte betalte selskabsskat for 2022 med DKK 560 mio.

Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK -417 mio. mod DKK 80 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til forbedringer af ejendomme, udgjorde DKK -137 mio. mod DKK -298 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 624 mio. mod DKK 22 mio. for samme periode sidste år. Finansieringsaktiviteten kan henføres til optagelse af realkreditbelåning i ejendomme, der delvist modsvares af afdrag på gælden.

Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 70 mio. mod DKK -195 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 1.340 mio. pr. 31. marts 2023 mod DKK 1.269 mio. ved årsskiftet.  Beredskabet kan øges til godt DKK 2,3 mia. med kort frist ved hjemtagelse af yderligere tinglyst realkreditbelåning.

Begivenheder efter 31. marts 2023

På Jeudans ordinære generalforsamling 19. april 2023 blev bestyrelsens forslag om udbetaling af udbytte med DKK 3,00 pr. aktie, svarende til en samlet udlodning på DKK 166 mio. godkendt.

Herudover er der ikke efter 31. marts 2023 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke er beskrevet i nærværende delårsrapport.

Forventninger 2023

Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede kontorejendomme i København og på Frederiksberg med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening.

På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer og et kalkuleret lavere aktivitetsniveau i Projekt & Service forventes fortsat en nettoomsætning i niveauet DKK 2 mia. (2022: DKK 2 mia.).

Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes fortsat i niveauet 1.050-1.125 mio. (2022: DKK 990 mio.).

Jeudans finansiering er langsigtet, og renten på ca. 75 % af realkreditfinansieringen er fastlåst ved anvendelse af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 11 år.

Med udgangspunkt i en renteafdækningsprocent på ca. 75 og renteniveauet primo 2023 forventes fortsat et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 675-750 mio. (2022: DKK 815 mio.).

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle gældsforpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i Ukraine-situationen, leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt inflations- og renteudviklingen. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.

Anvendt regnskabspraksis

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2022.

Bilag

Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger samt dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.

FINANSKALENDER

16. aug. 2023                Rapport for 1.-2. kvartal 2023

09. nov. 2023              Rapport for 1.-3. kvartal 2023

31. dec. 2023                Regnskabsåret slutter

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 31. marts 2023 for Jeudan A/S.

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2023 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 31. marts 2023.

Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.

København, 25. maj 2023

Direktionen

Per Wetke Hallgren                                                  Søren B. Andersson

Adm. direktør                                                          Direktør og CFO

Bestyrelsen

Niels Jacobsen                                                               Tom Knutzen

(formand)                                                                      (næstformand)

Claus Gregersen                                                          Helle Okholm                                                                  

Nicklas Hansen

Resultatopgørelse

Balance

Egenkapitalopgørelse

Pengestrømsopgørelse

 Hovedtal på kvartalsbasis

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter

Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investeringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der henvises.

Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: 

• Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusive renteaftaler.
• Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
• Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3

Vedhæftninger

• Delårsrapport for 1. kvartal 2023.pdf