Jeudan A/S - Delårsrapport for 1. kvartal 2024

15.5.2024 13:12:37 CEST | Jeudan A/S | Delårsrapport/Periodemeddelelse (Q1 og Q3)

Vækst i EBIT på 5 % med fastholdelse af forventninger til 2024.Tæt kundedialog og fleksible vilkår sikrer høj kundetilfredshed og udlejningsprocent

• Omsætning på DKK 416 mio. i første kvartal 2024 mod DKK 413 mio. for samme periode sidste år. Udviklingen dækker over en vækst i Ejendomme på 4 %, mens Projekt & Service har haft et ventet fald på 5 %

• Resultat før finansielle poster (EBIT) på DKK 266 mio. mod DKK 252 mio. – en vækst på 5 %

• Et stigende renteniveau i de korte renter, der dog alene påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsforpligtelser, medfører øgede renteomkostninger i tråd med forventningerne, hvorefter resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 147 mio. mod DKK 161 mio.  Aktuelt er 75 % af den samlede realkreditfinansiering sikret med fast rente ved anvendelse af renteaftaler.

• Kursregulering af finansielle gældsforpligtelser på DKK – 7 mio. Pr. 15. maj 2024 udgør kursreguleringerne ca. DKK 130 mio.

• Resultat før skat på DKK 147 mio. mod DKK -29 mio.

• Likviditetsberedskab på ca. DKK 2,3 mia.

• Udlejningsprocent i København og på Frederiksberg på 96,5

• Jeudan fastholder forventningerne for 2024 om et resultat før finansielle poster (EBIT) i niveauet DKK 1.050-1.150 mio. (2023: DKK 1.094 mio.) på baggrund af en omsætning i niveauet DKK 1,7 mia. (2023: DKK 1,7 mia.).

”Jeudan kan i dag præsentere et tilfredsstillende driftsresultat for første kvartal 2024 på DKK 266 mio., svarende til en fremgang på 5 % sammenlignet med samme periode sidste år. Og vi fastholder på det grundlag vores forventninger til 2024 blandt andet med et driftsresultat på mere end DKK 1 mia.”  udtaler adm. direktør Per W. Hallgren.

”Mangel på medarbejdere listes i DIs virksomhedspanel som en væsentlig barriere for vækst blandt mindre og mellemstore virksomheder i København. Og således også hos Jeudans kunder. Det kalder på en mere attraktiv adresse, bedre trafikal infrastruktur, større eller mindre lokaler på fleksible vilkår - muligheder som netop vi kan levere. Det er naturligvis individuelt, men uanset dette så mener vi i Jeudan, at det kalder på en tæt dialog mellem os og potentielle og eksisterende kunder om netop deres behov. Det for at sikre, at vi leverer på vores kundeløfte om at være en langsigtet samarbejdspartner frem for blot en udlejer. Den tætte dialog, umagen som vores medarbejdere møder kunderne med og vores høje udlejningsprocent bekræfter os i, at vores kommercielle forretningsmodel fortsat er velfungerende. Det kan vi bl.a. også konstatere ved en fortsat stor interesse fra nye potentielle kunder” slutter Per W. Hallgren.

Yderligere oplysninger:

Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102

LEDELSESBERETNING

Koncernens omsætning i første kvartal 2024 udgjorde DKK 416 mio. mod DKK 413 mio. for samme periode sidste år. Før koncerneliminering udgjorde omsætningen DKK 561 mio. mod DKK 557 mio. Udviklingen dækker over en vækst i Ejendomme på 4 % og et kalkuleret fald hos Projekt & Service på 5 %.

Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) udgjorde i første kvartal 2024 DKK 266 mio. mod DKK 252 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 5 %.

Et stigende renteniveau i de korte renter medfører et ventet fald i resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) til DKK 147 mio. mod DKK 161 mio. for samme periode sidste år.

Resultaterne er på niveau med forventningerne, og bestyrelsen betragter dem som tilfredsstillende.

Resultat før skat blev DKK 147 mio. mod DKK -29 mio. for samme periode sidste år.

Forventningerne til 2024 fastholdes med et resultat før finansielle poster (EBIT) i niveauet DKK 1.050-1.150 mio. (2023: DKK 1.094 mio.) på baggrund af en omsætning i niveauet DKK 1,7 mia. (2023: DKK 1,7 mia.).

Jeudan har noteret, at Erhvervsministeren har fulgt Det Systemiske Risikoråds henstilling om etablering af en midlertidig sektorspecifik kapitalbuffer i den finansielle sektor rettet mod ejendomssektoren. Jeudan finder indgrebet unødvendigt og finder Det Systemiske Risikoråds forenklede analyse og følsomhedstest i denne forbindelse noget usædvanlig i forhold til indgrebets konsekvenser.

Udlejning

2023 bød på en god udlejningsaktivitet med en fornuftig fremvisningsaktivitet til såvel eksisterende som potentielle nye kunder. Jeudan kan fortsat konstatere, at centralt beliggende kontorlokaler, gode parkeringsmuligheder og fleksible kontrakter uden binding med mulighed for at skalere både op og ned, er højt på kundernes ønskelister. Interessen fra nye erhvervskunder er fortsat ind i 2024 med en høj fremvisningsaktivitet, hvor Jeudan møder kundernes forventninger med fleksible vilkår uden binding og med muligheder for med kort frist at flytte internt i Jeudan, hvis behovet ændrer sig.

I årets første tre måneder er der blevet indgået nye lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK 35 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Opsigelser af lejemål svarede til en årsleje på DKK 40 mio. tillige svarende til niveauet for samme periode sidste år.

Nettoudlejningen blev dermed som i første kvartal 2023 negativ med DKK 5 mio.

95 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende i København og på Frederiksberg, og her udgjorde Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme 96,5 ultimo marts 2024 mod 97,1 ultimo 2023. Tillægges ledige arealer i ikke udlejningsbare udviklingsejendomme i København udgør udlejningsprocenten 94,5 ultimo marts 2024. Det generelle kontorudlejningsmarked i København havde ultimo december 2023, der er seneste offentliggjorte tal, en udlejningsprocent på 93,9.

Investeringsmarked generelt

Dansk økonomi træder ind i 2024 i fremgang og er ikke blevet påvirket i væsentlig grad trods flere udfordrende omstændigheder. Beskæftigelsen er over en længere periode steget, og antallet af ledige udgør blot 2,7 % af arbejdsstyrken. Arbejdsmarkedet er dermed strukturelt bemærkelsesværdigt stærkt, og dette er med til at gøre, at Danmark er stærkt positioneret sammenlignet med andre europæiske økonomier. Store dele af fremdriften i dansk økonomi er drevet af medicinalindustrien. Den resterende del af industrien har over en længere periode oplevet et fald i produktionen, selvom dette er forbedret i starten af 2024. Den høje vækst i dansk økonomi er dermed ikke universel, hvorfor dele af økonomien kan blive udfordret på trods af den samlede vækst.

Efter perioden med høj inflation er prisudviklingen kommet under kontrol. I marts 2024 udgjorde årsstigningen i inflationen 0,9 %, mens kerneinflationen var 1,7 %. Samme tendens gør sig gældende i hele Euroområdet, og det tyder dermed på, at ECB kan påbegynde en mere lempelig pengepolitik indenfor en overskuelig tidshorisont.

De høje renter har øget låneomkostningerne for investorer og medført højere afkastkrav, hvilket har været medvirkende til faldende priser og faldende transaktionsvolumen på markedet for investeringsejendomme. Transaktionsvolumen for 1. kvartal 2024 udgjorde på landsplan DKK 7,4 mia., hvoraf den Københavnske transaktionsvolumen udgjorde DKK 2,4 mia. Betragtes hele Storkøbenhavn udgjorde transaktionsvolumen DKK 4,6 mia.  Dermed er transaktionsvolumen faldet markant siden rekordåret 2021, hvor den udgjorde DKK 19,5 mia. for 1. kvartal. Det forventes, at der i 2024 trods en svag start opleves et mere aktivt transaktionsmarked end i 2023.

For boligudlejningsejendomme i København er lejepriserne i perioden fra 2019 til 2023 kun vokset moderat på Københavns primære og sekundære beliggenheder, hvilket ifølge en analyse fra Colliers har gjort det mere økonomisk attraktivt at leje end at eje bolig. Denne trend forventes at styrke efterspørgslen efter lejeboliger det kommende år. En af de primære drivere for efterspørgslen på lejeboliger er den demografiske udvikling, hvor der i Københavns Kommune forventes at være 5 % flere indbyggere i 2030 i forhold til i dag. Samtidig er antallet af etageboliger under opførelse i Københavns Kommune på det laveste niveau siden 2014, hvilket kan være medvirkende til at øge lejepriserne i området. Lejeboligmarkedet i København vurderes dermed fortsat at stå stærkt. 

Lejeniveauet for kontorejendomme på Københavns primære og sekundære beliggenheder har i perioden fra 2. halvår 2023 til 1. kvartal 2024 været svagt stigende. Tomgangen har været uændret fra 3. kvartal til 4. kvartal 2023 på kontorejendomme i København centrum.

Nettolejen for detailejendomme på Københavns primære og sekundære beliggenheder er fra 2. kvartal 2023 til 1. kvartal 2024 stagneret. Nettolejen for detailejendomme beliggende på Strøget er i samme periode svagt stigende. Detailejendomme i Københavns centrum har oplevet en stigende tomgang.

Investeringsejendomme

Lejeindtægter m.v. udgjorde i første kvartal 2024 DKK 381 mio. mod DKK 368 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 4 %. Væksten kan blandt andet henføres til genudlejninger til en højere leje. Modsat rettet virker en svag stigning i tomgangen.

Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde DKK 82 mio. mod DKK 85 mio., svarende til et fald på 3 %.

Herefter udgjorde segmentets bruttoresultat DKK 299 mio. mod DKK 283 mio., svarende til en vækst på 6 %.

Projekt & Service

Aktivitetsniveauet i Projekt & Service blev i første kvartal 2024, som ventet, lavere end 2023, og omsætningen udgjorde DKK 180 mio. mod DKK 190 mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald på 5 %.

Drifts- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK 159 mio. mod DKK 169 mio., svarende til et fald på 6 % og kan henføres til det lavere aktivitetsniveau.

Herefter udgjorde bruttoresultatet DKK 22 mio. mod DKK 21 mio.

Koncern

Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK 4 mio. mod DKK 6 mio., og Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 35 mio. mod DKK 37 mio. for samme periode sidste år.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 266 mio. mod DKK 252 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 5 %.

De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -119 mio. mod DKK -91 mio. Stigningen kan henføres til et stigende renteniveau i de korte renter. Jeudan havde ultimo marts sikret renten på ca. 71 % af realkreditfinansieringen med en gennemsnitlig løbetid på ca. 11 år. Hermed er det de resterende ca. 29 %, der som ventet er påvirket af det højere renteniveau. Der er i begyndelsen af 2. kvartal 2024 indgået yderligere renteaftaler, hvilket har bragt rentesikringen op på ca. 75 %. Den samlede rentebærende gæld udgjorde DKK 20,8 mia. ultimo marts 2024 mod DKK 20,2 mia. ultimo marts 2023.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), udgjorde herefter DKK 147 mio. mod DKK 161 mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald på 9 %.

Kurs- og værdireguleringer

Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendommenes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendommenes nettoresultat, reservationer til besluttede ombygninger og ejendommenes afkast.

På investeringssiden er der fortsat en stor efterspørgsel efter primære ejendomme – det vil sige velbeliggende og velordnede ejendomme – hvor udbuddet fortsat ikke kan følge med efterspørgslen.

Jeudan har senest i december 2023 vurderet det fastsatte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer ikke, at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at revurdere disse afkastniveauer.

Jeudan har i første kvartal solgt en ejendom i Kastrup. De samlede værdireguleringer af ejendomme udgjorde DKK 7 mio. mod DKK 3 mio.

De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen. Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendomsinvesteringerne – langsigtet, hvorfor størstedelen af finansieringsrenterne er låst med lang løbetid.

På baggrund af renteniveauet siden årsskiftet 2023/2024 er der pr. 31. marts 2024 opgjort en negativ regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 7 mio. mod en negativ regulering på DKK 193 mio.

Resultatet før skat udgjorde herefter DKK 147 mio. mod DKK -29 mio. for samme periode sidste år.

Balancen

Ejendomme inkl. domicilejendom og igangværende projekter udgjorde ultimo marts 2024 DKK 34,6 mia. mod DKK 35,0 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 34,5 mia. ved årsskiftet.

Investeringsejendomme m.m. blev netto forøget med DKK 105 mio. i første kvartal 2024. Stigningen kan henføres til forbedringer af ejendomme og afholdte omkostninger ved igangværende byggeprojekter.

Afledte finansielle instrumenter udgjorde ultimo marts 2024 DKK 1,4 mia. mod DKK 2,0 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 1,4 mia. ved årsskiftet. Beløbet kan henføres til regulering af renteaftaler siden indgåelse som følge af stigende renter. Debitorerne på dette tilgodehavende er alene SIFI-pengeinstitutter.

Koncernens egenkapital udgjorde pr. 31. marts 2024 DKK 12,4 mia. mod DKK 13,3 mia. pr. 31. marts 2023 og DKK 12,3 mia. ved årsskiftet.

Egenkapitalandelen udgjorde 33,6 % ultimo marts 2024, svarende til niveauet ved årsskiftet. Jeudan har aktuelt en opkøbskapacitet på ca. DKK 4-5 mia. ud fra kapitalpolitikken om en egenkapitalandel i niveauet 30-33 %.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 23,3 mia. pr. 31. marts 2024 mod DKK 22,8 mia. pr. 31. marts 2023 og DKK 23,1 mia. ved årsskiftet. Stigningen kan primært henføres til optagelse af yderligere realkreditfinansiering.

Pengestrømme og likviditet

Likviditetspåvirkningen før ændring i driftskapitalen udgjorde i første kvartal 2024 DKK 156 mio. mod DKK

-390 mio. for samme periode sidste år. Den negative likviditetspåvirkning i 2023 kan henføres til betalt selskabsskat for regnskabsåret 2022 med DKK 560 mio.

Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 185 mio. mod DKK -392 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til forbedringer af ejendomme, udgjorde DKK -124 mio. mod DKK -162 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 154 mio. mod DKK 622 mio. for samme periode sidste år. Finansieringsaktiviteten kan henføres til nettooptagelse af realkreditbelåning i ejendomme, der delvist modsvares af afdrag på gælden.

Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 215 mio. mod DKK 69 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 1.655 mio. pr. 31. marts 2024 mod DKK 1.480 mio. ved årsskiftet. Herudover har Jeudan en værdipapirbeholdning samt tinglyste realkreditlån for yderligere ca. DKK 630 mio., der kan realiseres indenfor kort frist.

Begivenheder efter 31. marts 2024

På Jeudans ordinære generalforsamling 9. april 2024 blev bestyrelsens forslag om udbetaling af udbytte med DKK 3,00 pr. aktie, svarende til en samlet udlodning på DKK 166 mio. godkendt.

Herudover er der ikke efter 31. marts 2024 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke er beskrevet i nærværende delårsrapport.

Forventninger 2024

Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede kontorejendomme i København og på Frederiksberg med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening.

På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer forventes en nettoomsætning i niveauet DKK 1,7 mia. (2023: DKK 1,7 mia.).

Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes i niveauet DKK 1.050-1.150 mio. (2023: DKK 1.094 mio.).

Jeudans finansiering er langsigtet, og Jeudan tilstræber en renteafdækning på 70-90 % af de finansielle gældsforpligtelser med en gennemsnitlig løbetid på mere end 7,5 år, hvorved ændringer i den korte rente alene påvirker 10-30 % af de finansielle gældsforpligtelser og dermed resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Primo 2024 er renten på ca. 74 % af realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år.

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

De beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i Ukraine-situationen og Mellemøsten, leje- og serviceindtægterne, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt inflations- og renteudviklingen. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i årsrapporten for 2023.

Anvendt regnskabspraksis

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2023.

Manglende sammenlignelighed

Der er foretaget enkelte tilpasninger af sammenligningstal for 1. kvartal 2023 i resultatopgørelsen, balancen og pengestrømsopgørelsen, som vedrører nedenfor omtalte reklassifikationer.

Korrektion af sammenligningstal

Koncernen har foretaget korrektion af sammenligningstal for 1. kvartal 2023 som følge af:

• reklassifikation (eliminering) af interne omsætning (som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 340),
• reklassifikation af afledte finansielle instrumenter fra kortfristede aktiver til langfristede aktiver, som i 1. kvartal 2023 blev indregnet under andre tilgodehavender,
• præsentation af driftskreditter som finansieringsaktivitet i pengestrømsopgørelsen, som i 1. kvartal 2023 blev præsenteret som likviditet.

Reklassifikationerne betyder, at elimineringen af nettoomsætning øges med DKK 75 mio., og at Koncernens nettoomsætning således udgør DKK 413 mio. for 1. kvartal 2023. De medgåede drifts- og administrationsomkostninger reduceres samlet med et tilsvarende beløb.

Reklassifikationerne for 1. kvartal 2023 påvirker ikke Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT), resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), resultat før og efter skat og egenkapital.

Tabel, der viser ændringerne, er vedlagt som bilag 1 bagest i delårsrapporten.

Øvrigt

I forlængelse af ledelsespåtegningen vedlægges Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger samt dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.

FINANSKALENDER

07. aug. 2024               Rapport for 1. halvår 2024

13. nov. 2024                Rapport for 1.-3. kvartal 2024

31. dec. 2024                Regnskabsåret slutter

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 31. marts 2024 for Jeudan A/S.

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2024 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 31. marts 2024.

Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.

København, 15. maj 2024

Direktionen

Per Wetke Hallgren                                                  Søren B. Andersson

Adm. direktør                                                                  Direktør

Bestyrelsen

Niels Jacobsen                                                               Tom Knutzen

(formand)                                                                             (næstformand)

Claus Gregersen                                                          Helle Okholm                                                                   Nicklas Hansen

Resultatopgørelse

Balance

Egenkapitalopgørelse

Pengestrømsopgørelse

Hovedtal på kvartalsbasis

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter

Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investeringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der henvises.

Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

• Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens børsnoterede obligationer.
• Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån, realkreditlån og renteaftaler.
• Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.

Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3

Bilag 1 - Korrektion af sammenligningstal

Vedhæftninger

• Delårsrapport for 1. kvartal 2024.pdf