Delårsrapport for 1. kvartal 2024
Resumé
- Lejeindtægter: 24,0 mio. kr. (1. kvartal 2023: 25,4 mio. kr.). Korrigeret for en engangsindtægt på 2,4 mio. kr. fra en afsluttet markedslejesag i 1. kvartal 2023 er lejeindtægterne øget med +1,0 mio. kr. (+4%) i forhold til samme periode sidste år. Stigningen i lejeindtægterne skyldes primært af ordinære minimumsreguleringer, forhøjede lejeniveauer efter genforhandlinger og genudlejninger samt en øget udlejningsgrad.
Resultat af ejendommenes drift: 15,8 mio. kr. (1. kvartal 2023: 18,2 mio. kr.). Resultatet er, korrigeret for engangsind- tægten i 2023, på den ene side positivt påvirket af de øgede lejeindtægter men på den anden side negativt påvirket af øgede ejendomsomkostninger særligt fra de igangværende aktiviteter på Baltorpvej. Resultat af ejendommenes drift er således samlet set på niveau med sidste år.
- Værdiregulering af investeringsejendomme: +2,6 mio. kr. (1. kvartal 2023: +0,6 mio. kr.).
- Værdien af ejendomsporteføljen: 1.520,6 mio. kr. (ultimo 2023: 1.492,1 mio. kr.) ved et gennemsnitligt vægtet afkast- krav på 6,8% (2023: 6,8%). Den samlede stigning på +28,5 mio. kr. kan henføres til dagsværdireguleringer (+2,6 mio. kr.) og forbedrings- og projektarbejder (+25,9 mio. kr.) i forbindelse med nyudlejninger og udvikling af ejendomme.
- Resultat af primær drift før værdireguleringer udgør 13,0 mio. kr. (1. kvartal 2023: 15,4 mio. kr.), hvilket er på niveau med 1. kvartal 2023 når der korrigeres for engangsindtægten på 2,4 mio. kr. i 2023.
- Finansielle poster, netto, udgør -11,8 mio. kr. (1. kvartal 2023: -7,8 mio. kr.) og er påvirket af den planmæssigt akku- mulerende finansiering af byggeriet på Baltorpvej i Ballerup, udviklingen i renteniveauet samt låneomkostninger ved omlægning af banklån til realkredit.
- Resultat før skat: 3,8 mio. kr. (1. kvartal 2023: 8,2 mio. kr.).
- Indre værdi udgør 246,62 mod 245,48 ultimo 2023, svarende til en stigning på +0,5%.
- Pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør +2,6 mio. kr. (1. kvartal 2023: +5,6 mio. kr.) og afspejler en positiv udvikling i den primære drift på den ene side og stigende renteomkostninger på den anden side.
- Udlejningsgrad: 88,4% (Ultimo 2023: 87,5%). Ekskl. Ringager i Brøndby udgør udlejningsgraden 92,4% (ultimo 2023: 92,7%).
- Selskabet fastholder de i årsrapporten 2023 udmeldte forventninger til et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet +59 mio. kr., pengestrømme fra driftsaktiviteten i niveauet +14 mio. kr. samt en udlejningsgrad ultimo 2024 i niveauet 90%.
Administrerende direktør Torben Schultz udtaler:
Selskabet er generelt kommet godt fra start i 2024. Lejeindtægter for første kvartal udgør 24,0 mio. kr., hvilket er 1,4 mio. kr. under samme kvartal sidste år, men hvor sidste års lejeindtægt indeholder en engangsindtægt på 2,4 mio. kr. fra en markedslejeregulering. Såfremt den regulering ikke medregnes i 2023 lejen, stiger selskabets lejeindtægt således 1 mio. kr. eller ca. 4%.
Niveauet for lejeindtægter reflekterer, at selskabet fortsat opererer med en relativ høj udlejningsgrad som i første kvartal steg til 88,4% (86,5% samme kvartal 2023 og 87,5% ultimo 2023). Ekskl. Ringager i Brøndby udgør udlejningsgraden 92,4%.
Selskabet oplever således en fortsat god efterspørgsel og relativt høje lejeniveauer, og vi forventer, at den positive udvikling i udlejningsgraden, som vi har oplevet igennem de seneste par år, vil fortsætte i resten af 2024. Den væsentligste stigning forventes i ejendommen på Ringager i Brøndby, hvor selskabet forventer, at udlejningsgraden i løbet af et års tid vil svare til den gennemsnitlige udlejningsgrad i den øvrige portefølje.
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme stiger med 1 mio. kr. til -8,2 mio. kr. (- 7,2 mio. kr.) og er særligt påvirket af høje mægleromkostninger, ikke mindst ifm. udlejning af lejlighederne på Baltorpvej i Ballerup.
Det høje renteniveau kombineret med usikkerheden om rentens udvikling på kort og mellemlang sigt, præger stadig store dele af ejendomsbranchen, i særdeleshed den mere transaktionstunge del af sektoren. Den solide og robuste økonomi i Danmark, først og fremmest den høje beskæftigelsessituation, fastholder dog fortsat de gunstige vilkår for den del af udlej- ningsmarkedet, som er selskabets kerneforretningsområde.
De let reducerede lejeindtægter kombineret med ejendomsomkostninger lidt over sidste års niveau, medfører et resultat af primær drift før værdireguleringer på 13,0 mio. kr. (15,4 mio. kr.). Såfremt ovenfor nævnte engangsindtægt på 2,4 mio. kr. ikke indgik i første kvartal 2023 lejeindtægten, ville primær drift før værdireguleringer for første kvartal i 2024 svare til samme periode sidste år.
Selskabets resultat er negativt påvirket af høje renteomkostninger, som stiger til -11,8 mio. kr. (-7,8 mio. kr.). I særdeleshed påvirker finansieringsomkostningerne i forbindelse med udviklingen af de 96 lejligheder på Baltorpvej i Ballerup det sam- lede resultat, da de ”tilhørende” indtægter i form af lejeindtægter fra de ny udlejede lejligheder først begynder at tilflyde selskabet fra 2. kvartal, og først med fuld effekt fra 3. kvartal.
I det nuværende rentemiljø kan selskabet således ikke fuldt ud glæde sig over de solide lejeindtægter og det tilfredsstillen- de resultat af primær drift. I det meget turbulente og uforudsigelige finansierings- og rentemiljø, kan vi omvendt glæde os over, at selskabets LTV ultimo marts måned er på 48,3%.
Det tidligere udmeldte resultat af primær drift før værdireguleringer for året i niveauet 59 mio. kr. fastholdes.
Yderligere oplysninger:
Torben Schultz
Adm. direktør Tlf. 40 10 28 76
Vedhæftet fil
